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第26号 「一口家主iAsset」の安心の理由を立地という点から検証 / 小口化商品の種類とその概要について

【一口家主をもう少し詳しく】

先月号(第25号)では、「一口家主iAsset」が空室リスクや元本毀損リスクを軽減するためにいろいろな対策をとっていることをご説明しました。同時にこれらの対策が有効に活きるも死ぬも立地次第というお話をしました。今回は、「一口家主iAsset」がいかに安心できるものかを立地という点から検証します。

「一口家主iAsset」物件の立地

立地

「一口家主」が今までに事業化した物件は下図の通り山手線の内側及び隣接する都心に特化しています。

物件の番号は表ページの「販売済商品の運用状況」のマンション名に付番されている番号と照合してください。

「山手線の強い沿線力」の強み

不動産経済通信という新聞が、ある調査会社の記事を掲載していました。山手線沿線のマンションの分譲価格が10年で60%以上も上昇しているそうで、その理由を下記のように分析しています。これは当社物件の立地にそのまま当てはまります

  1. 商業施設や公共施設等の利便性。他路線と比較して整備されている
  2. 人口や借家世帯のボリュームが大きく、年収等も高いのでマーケットの広がりが非常に大きい。
  3. 大型再開発が多く大量の開発資金が沿線の各駅に投下されている。
  4. 山手線沿線は下町から山の手、超都心部までまんべんなく価格が上昇
  5. 職住近接のニーズ。「通勤地」から「居住地」というイメージの転換。

東京都の人口動態(毎年増える人口)が支える賃料・物件価値の安定性

東京都の人口は毎年増えています。中でも、23区は都下の他地域と比べると増加率が大きく、人口の増加=住居需要の増加により空室率は低く、家賃も物件価値も安定しています。直近5年間の23区内での人口増加率の大きい区のベスト10は下表の通りです。「一口家主iAsset」のほとんどの物件がこの中に入っています

東京都人口動態(対前年増減率)

【やさしい資産運用のお勉強】

この欄では何度かに亘り、今の不透明・不確実な時代に適した投資対象として不動産をお勧めしました。ただし、不動産投資は投資金額が大きいのでだれもが簡単にはできません。それを補うものとして、小口化商品があることをお話ししました。今回はその小口化商品の種類とその概要についてお話しします。いずれも不動産特定共同事業と呼ばれるものです。

小口化商品の3種類のタイプ

不動産の小口化商品には次の3つのタイプがあります。

  1. 現物出資型
  2. 金銭出資型
  3. 賃貸型

それぞれのタイプの概略を見てみます。

現物出資型

  1. 事業者が不動産を取得
  2. 投資家は当該不動産の共有持分を購入
  3. 各投資家は購入した共有持分を出資して事業者とともに任意組合を結成
  4. 事業者が理事長となり、出資された共有持分は理事長名で登記
  5. 事業者は不動産の管理運営、配当の支払、不動産売却、売却代金の分配を行う

金銭出資型

  1. 事業者が不動産を取得
  2. 投資家は事業者と匿名組合契約を結び当該不動産を投資対象として金銭を出資
  3. 事業者は不動産の管理運営、配当の支払、不動産の売却、出資金の払い戻しを行う

賃貸型(「一口家主」の場合)

  1. 事業者が不動産を取得
  2. 投資家は当該不動産の共有持分を購入
  3. 共有持分は投資家名義で登記
  4. 投資家は共有持分を事業者に賃貸
  5. 事業者は不動産の管理運営、配当の支払、不動産の売却、売却代金の分配、或いは共有持分の買取りを行う

優先劣後構造・収益還元法による対象不動産評価などで元本毀損リスクを軽減している

まとめ

  • 現物出資型は共有持分を出資して配当を受け取る
  • 金銭出資型は金銭を出資して配当を受け取る
  • 賃貸型は共有持分を賃貸して賃料を受取る

どのタイプを選ぶかは目的(利回り、換金のし易さ、相続税対策、長期保有等)によって異なりますが、共通して留意すべきことは、

  1. 出口(契約終了時)の元本の安全性
  2. 事業者の信用度

でしょう。

3タイプ比較表
【不動産特定共同事業許可番号:
東京都知事第94号】
不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業の健全な発達と投資家の利益保護を目的とした法律であり、事業を営むには主務大臣(国土交通省)もしくは都道府県知事の許可が必要です。
「一口家主 iAsset」は株式会社クレアスライフが賃借人として、オーナー様と賃貸借契約(不動産特定共同事業法第2条第3項第3号の不動産特定共同事業契約)を締結します。

「一口家主 iAsset」には、物件によって運用期間が6年の商品があります。