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第31号 「一口家主iAsset」の概要について / 開発した経緯

【一口家主をもう少し詳しく】

「一口家主通信」は30回発行しました。「一口家主 iAsset」について、いろいろな角度からご説明してきました。今回よりまた少し切口を変えてお話ししたいと思います。今回は概要をお話しし、次回以降    で囲った項目について詳しくご説明いたします。 

「一口家主 iAsset」とは?

一言で言うと

「マンションを購入して」
「他人に貸して」
「家賃をもらう」
つまり、大家さんになることです。

もう少し詳しく言うと

  1. 小口化(*)してあるので、大きなお金がなくても、簡単に買えます。
  2. クレアスライフが借り上げて、定期的に家賃をお支払いします。
  3. 固定資産税やマンション管理費などの支払いは全てクレアスライフが代行します。
  4. エアコンなどの故障や入居者からのク レ ーム等はクレアスライフが対応します。

つまり、最初に購入手続きさえすれば、それ以降は一切手間暇はかかりません。 

小口化というのは、例えば 5,000 万円のマンションを一口 50 万円で 100 口の所有権に分けることです。この所有権を共有持分権と言います。

具体的内容は?

  1. 一口50万円から購入できます。
  2. 手取りの家賃は50万円に対して10,660 円(2.13%)です(固定資産税や管理費を払った後)。
  3. 契約期間は5年です。5年経ったら事業終了になります。
  4. 購入した元本は、その時の評価額で換金されます。

不動産購入のリスクは?

  1. 空室リスク
    入居者がいなくて空室になったら家賃は入って来ません。
  2. マンションの値下がりリスク
    「一口家主 iAsset」は5年後に換金されるので、そのときにマンションの値段が下がっていると損をしてしまいます。(元本の毀損リスク)

空室リスクに対して

一般に住宅の家賃は2年契約で契約するため、契約中の変動はほとんどありません。そのため家賃収入は安定するので、キチンキチンと入ってくれば大家さん業というのはいい仕事です。唯一の問題は空室です。この空室リスクを避けるために「一口家主 iAsset」では、借上げ保証という仕組みを取り入れています。これにより空室リスクが避けられます。

事業運営会社の倒産リスクに対して

株などのように投資(出資)した会社が倒産したら怖いですね。「一口家主 iAsset」ではマンションは自分のものなので自分名義で登記されます。これにより事業運営会社に万一のことがあってもマンションの実物(所有権)は保全されます。 

購入元本の損失リスクに対して

「一口家主 iAsset」は購入元本の安全性を高めるユニークな仕組になっています。 

  • 優先劣後構造
  • 収益還元法によるマンション価格評価 
  • 超都心のマンション立地 

上頁で「一口家主 iAsset」の概要をお話ししました。来月号以降詳しいご説明をしていきますが、それに先立ち、少しでもご理解を深めていただけるよう、この商品を開発した経緯をお話ししておきます。 

老後の生活の両輪が崩れた 見込違い

年金世代が退職後の生計を支える両輪

「年金」+「蓄えの運用益(≒0)」

「年金」+「蓄えの取り崩し

超低金利のために利息などはゼロに等しく、蓄えそのものを取り崩す生活に

なぜ見込が狂ったか

預貯金・国債の超低金利

  • 期待していた預金利息 3~5%
  • 現実 ほぼゼロ金利

手を出せない株式市場

  • 大型安定株投資で配当金を期待

→ 何が安定株かわからなくなった
(例)数年前の SONY の無配転落、JALの倒産、昨今の東芝問題などなど

→ 過剰流動性による乱高下 株式は素人が手を出せるものではなくなった

老後の資産運用の必須条件

リスクが小さいこと

  • 定期預金や国債は最適
  • 次善の策はリスクが小さい大型安定株

→ 今、これらは期待できない

  • 大切な老後資金をリスク投資で減らすよりは、何もしないで取り崩す方がまし(?)

かつての定期預金や国債に代わるものを作ることはできなないか 

不動産の安定性に着目

不動産の特徴

  • 家賃は安定(収入は安定)

→ 特にマンションなどの住居

  • 物件の価格が激しく変わらない(元本の安全性が高い)

→ 特に近年は都心の好立地では上昇傾向

多くの人が利用できるように

価格を安くできないか

  • 不動産投資は大きなお金が要るのが難点

→ 小さい金額でできないか(小口化)
(例)5,000 万円のマンションを 100 口に分割すれば(*)一口 50 万円で買える

(*不動産特定共同事業の許可が必要) 

必須条件 リスクを減らすために

空室リスクをなくすために

  • クレアスライフが借上げ保証

元本の毀損リスク(投資したお金が減ってしまうリスク)を減らすために 

  •  優先劣後構造の採用

→ 購入者への分配を優先する仕組み

  • 収益還元法でマンション価格を評価

→ 住宅の家賃収入は安定しているため、評価額はその家賃収入に連動し安定する。 

  • 超都心立地の物件を厳選

→ 超都心では人口増加により家賃も物件価格も強含み

何よりも安全性を重視

重視 「一口家主 iAsset」は以上のような経緯で預貯金や国債に代わるものを目指して開発されました。何よりも安全性を重視しています。 

【不動産特定共同事業許可番号:
東京都知事第94号】
不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業の健全な発達と投資家の利益保護を目的とした法律であり、事業を営むには主務大臣(国土交通省)もしくは都道府県知事の許可が必要です。
「一口家主 iAsset」は株式会社クレアスライフが賃借人として、オーナー様と賃貸借契約(不動産特定共同事業法第2条第3項第3号の不動産特定共同事業契約)を締結します。

「一口家主 iAsset」には、物件によって運用期間が6年の商品があります。