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第32号 怖いのは空室リスク / 資産圧縮効果とは

【一口家主をもう少し詳しく】

「一口家主 iAsset」を購入されるとお客様はマンションの大家さんになります。大家さんというのは安定した家賃収入があって、資産運用として根強い人気があります。ただ怖いのは空室リスクです。「一口家主 iAsset」ではどうなのでしょうか。

空室は必ずあるもの

「相続対策でアパートを建てたけど、入居率が低くて銀行への返済や利息が払えない」という新聞記事をよく見かけます。

入居率とは

例えば一つの部屋に1年間で 10 ヶ月は入居者がいて家賃を払ってくれたが、2 ヵ月間は空いていたとしたら、1 年間の入居率=10/12=83.3%です。また、10 室あるアパートで 7 室は入居者がいて 3 室が空室の場合は、そのアパートの入居率=7/10=70%です。

どんなにいい物件でも常に100%ということはない

入居者はいずれかのタイミングで引っ越します。退去後のクリーニングや新規入 居者の募集で必ず空室の期間ができます。すぐに次の入居者が決まっても 1 月程度は空きます。季節や立地によってはもっと長く空くこともあります。

大家さんになるときは、空室はあるものという前提で考える必要があります。

空室リスクを避けるには?

不動産業界にはサブリースという仕組みがあります。言葉そのものの意味は又貸しとか転貸ということですが、日本では一般的には一括借り上げという意味で使われます。借上げして家賃を保証する仕組みです。当然そのためのコスト(保証料)はかかります。この仕組みを利用して空室リスクを避けるためにお金をかけるか、リスクはあっても採算性を重視して保証料を節約して利回りを上げる途を選ぶかは大家さんの判断次第です。 

「一口家主 iAsset」の借上げ保証の仕組

お客様は共有持分を購入したのち、
借上げ保証契約

空室があってもクレアスサブリースはクレアスライフに保証賃料を支払う契約

賃貸利益の安全性をより高めるために

「一口家主 iAsset」のマンションはいわゆる超都心といわれる一等地にあります。クレアスサブリースの親会社であるクレアスレントが管理しているマンションは約 8,000 戸。その平均入居率はなんと99.5%を超えています。
これだけ入居率が高ければ、わざわざ保証料を払ってまで借上げ保証は要らないように思えます。しかし、万一ということがあります。「一口家主 iAsset」が一番大事に考えていることは安全性を高めお客様に安心して頂くことです。そのために借上げ保証の仕組みを採用しています。

【やさしい資産運用のお勉強】

昨年 1 月に相続税の税制が変わり、相続セミナーが頻繁に開催されています。その中で必ず出てくるのが不動産です。不動産には資産圧縮効果があるので、現金、預金や投資信託などを不動産にすれば節税できます、という話です。資産圧縮効果とは一体何なのでしょうか。 

相続財産とは 

相続によって被相続人(故人)から相続人に引き継がれることになる権利義務。

分かり易く言えば、被相続人が亡くなった時点で有していたプラスの財産とマイナスの財産の全て。

  • プラスの財産
    現金、預金、株式、不動産、借地権、宝石、貴金属など
  • マイナスの財産
    借金、住宅ローン、未払の税金・家賃など

相続財産に税金がかかる場

相続財産に税金がかかる場合

相続財産(プラスの財産からマイナスの財産を差引いた額)が基礎控除(3,000万円+相続人の数×600 万円)を超えていれば、その超過分(課税対象額)に課税されます
(右表は相続人が 3 人の例で住宅ローンはマイナスの財産です。) 

相続財産の評価の仕方

国税庁の「財産評価に関する基本通達」で資産種類ごとに細かく定められていますが、私たちが通常持っている資産はほとんどが時価(相場価格)評価です。 

  • 上場株式 被相続人が亡くなった日の終値か当該月、前月、前々月の平均株価の最も低い価額
  • 外貨 被相続人が亡くなった日の終値の取引相場価格

ところが、不動産は少し違います。実際に売買される価格とは乖離があります。 

不動産の評価は相続税評価額

相続税評価額

不動産の場合は時価(実勢相場価格)ではなく、相続税評価額でもって評価されます。相続税評価額は国税庁の定めた計算手続きにより個別の不動産ごとに算定されます。この相続税評価額は少なくとも東京の場合は時価とかなりの乖離があります。相続税評価額の方が時価よりもかなり低いのです。 

相続税評価額 土地

相続税路線価をベースにマイナス補正

相続税路線価は公示地価の約8割ですが、それに土地の形状、接道、間口等を加味して補正(減点)され、更に各種の軽減措置が適用されます。特にマンションの場合は一つの土地の上に何層もの部屋が積み重なっているので、土地の評価額は大変低くなります。

相続税評価額 家屋(建物)

家屋は固定資産税評価額と同じ

固定資産税評価額はコストをベースに計算されますが、時価とは乖離があり、概ね時価の70%ぐらいと言われます。また貸家として使用する場合は更に減額調整されます。

まとめ

不動産の相続税評価額が時価よりも低くなる理由がお分かりと思います。これが「資産圧縮効果」と言われるものです。特に都心のマンションでは時価との乖離の幅が大きくなっています。「一口家主 iAsset」では概ね5分の1程度になります。例えば10口 500万円購入すると相続税評価額としては約 100 万円に圧縮されます。この場合歴年贈与の基礎控除 110 万円の範囲内になります。 

【不動産特定共同事業許可番号:
東京都知事第94号】
不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業の健全な発達と投資家の利益保護を目的とした法律であり、事業を営むには主務大臣(国土交通省)もしくは都道府県知事の許可が必要です。
「一口家主 iAsset」は株式会社クレアスライフが賃借人として、オーナー様と賃貸借契約(不動産特定共同事業法第2条第3項第3号の不動産特定共同事業契約)を締結します。

「一口家主 iAsset」には、物件によって運用期間が6年の商品があります。