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第33号 クレアスライフが 20%までの価格下落リスクを保証 / リートのご説明

【一口家主をもう少し詳しく】

「「一口家主 iAsset」では優先劣後方式により、お客様の持分の安全性が高められています。」とご説明していますが、それはどうしてなのでしょうか。結論から言えばクレアスライフが 20%までの価格下落リスクを保証しているからです。

「優先」、「劣後」とは

いま、Aさんが800万円、Bさんが200万円出し合って、1,000万円のマンションを買って、10年間貸家として運用することにしたとします。このときAさんの800万円を優先出資、Bさんの200万円を劣後出資、と決めました。
さて、10年が経って運用が終わり、そのマンションは900万円で売却されました。この900万円は出資金の割合の8対2で分けられるのでしょうか。違います。Aさんが先ず800万円を取り、Bさんの取り分は残りの100万円となります。なぜならAさんの出資は優先出資、つまり優先的に支払われる出資なのです。

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「一口家主 iAsset」の場合は?

「一口家主 iAsset」の場合も、上の例と全く同じです。次の例を見てください。

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マンション価格5,000万円の内、お客様の持分4,000万円は優先持分として事業を開始しました。ところが終了時に価格が10%下落したらどうなるでしょうか。

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お客様の持分は優先ですから、4,500万円のうち4,000万円は先ずお客様に支払われます。残りの500万円がクレアスライフに支払われます。次に、終了時にマンション価格が20%下落して4,000万円になった場合です。

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この場合でも優先持分相当の4,000万円は確保されているので、お客様への支払は当初購入金額より減ることはありません。つまり、終了時のマンションの価格が当初価格の20%を超えて下がらなければ、お客様の元本が毀損することはありません。

クレアスライフが20%までの価格下落リスクを保証

上で説明したことは、言い換えればクレアスライフが保有する劣後持分で補完することにより、お客様の優先持分の価格下落リスクを20%まで保証していているということです。

20%の保証による安全性の高さ

では、20%の保証でどれ程安心できるのでしょうか。不動産相場の変動で容易になくなってしまうような保証では意味がありません。問題はマンション価格の評価の仕方です。「一口家主 iAsset」では相場変動の影響を受け難い収益還元法で評価します。次回は収益還元法の説明をします。

【やさしい資産運用のお勉強】

「リート」はよく聞くが詳しくは分からない、という方も多いと思いますので、今回はリートのご説明をします。ここでは一般的な上場リート(Jリート)に限ったお話をします。分かり易くするために通常の不動産との比較もしてみました。

リート(REIT)とは

リート(REIT)は Real Estate Investment Trust の略語で文字通り不動産投資信託という意味です。このREITという仕組みはアメリカで生まれ、日本では2001年3月に東京証券取引所にJリート市場が開設されて9月に最初の2つの投資法人が上場されました。従って生まれてからまだ16年です。JリートのJはJapanの意味です。(以下、Jは省略します。

リートの仕組み

簡単に言えば投資家からお金を集めて不動産を買い、その不動産から得られる賃料や不動産を売買して得られる利益などを投資家に分配する仕組です。
この事業を行う主体を投資法人と言い、投資家が出資するために購入する証券を投資口と言います。株式会社の株式のようなものです。また、投資法人は不動産を所有し、賃料を回収し分配金を出す一種の箱のようなもので、実際の不動産取引は投資法人の委託を受けた資産運用会社が行います。

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リートは通常銀行から不動産購入金額の50%程度の融資を受けます。これにより分配金の利回りが上がります。この融資に対する金利の支払いや融資の返済は投資家への分配よりも優先されます

リートと不動産投資の主な相違

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*1 リートは証券取引所で常時売買され、株式などと同様に業績だけではなく世界経済や政治の動きにも影響され乱高下することがあります
*2 リートは一種の有価証券であり不動産ではないので資産圧縮効果(節税効果)はありません
*3 投資法人には倒産リスクがあります。倒産の際は投資元本の回収は困難と言われています。

何を選ぶかはお客様の目的次第

通常の不動産とリートにはそれぞれ長短がありますが、お客様が何を重視するかによって変わってきます。例えば「価格変動が激しい」というのは投資元本の安全性を重視する方にはデメリットになります。他方、キャピタルゲイン(売買差益)を狙う方にはそのチャンスがあるのでメリットになります。投資もまた目的に応じて選択が変わります
上表の◯印の項目は、手軽で安全な資産運用を重視される方が重視される項目です。「一口家主 iAsset」には上表の◯印の全ての項目が当てはまります。つまり、手軽・安全運用のために通常の不動産とリートの良い処取りをしているわけです。

【不動産特定共同事業許可番号:
東京都知事第94号】
不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業の健全な発達と投資家の利益保護を目的とした法律であり、事業を営むには主務大臣(国土交通省)もしくは都道府県知事の許可が必要です。
「一口家主 iAsset」は株式会社クレアスライフが賃借人として、オーナー様と賃貸借契約(不動産特定共同事業法第2条第3項第3号の不動産特定共同事業契約)を締結します。

「一口家主 iAsset」には、物件によって運用期間が6年の商品があります。