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第51号 コンシェリアJAssetのご紹介 / 開発した背景と、1号商品の概要

【コンシェリアJAssetのご紹介】

いよいよ「コンシェリア JAsset」の販売を開始します。
人生百年時代が到来しましたが、生活資金は大丈夫だろうか?と多くの方が戸惑っておられます。「コンシェリア JAsset」はマンション1戸を1口100万円の共有持分に分割した商品です。人生百年時代の資産運用の選択肢の一つとなることを願っています。

定年後に年金では足りない生活資金

定年後、公的年金だけではやっていけないことは皆様のほぼ共通した認識です。夫が現役時代会社員で妻が専業主婦の世帯の場合、平均的な年金額(国民年金+厚生年金)は月額約22万円、一方、夫婦2人で平均的生活費は最低限で28万円が必要といわれています。
この場合月に6万円、年間では72万円不足します。また、旅行や趣味にある程度のお金を使える、多少ゆとりある生活には月34〜5万円必要だそうで、この場合は年間では144万円の不足になります。これらとは別に病気や家の補修費などの不時の出費として600〜1,000万円の予備費も必要といわれています。

不足分をどう補うか

人生50年ではなくとも、漠然と80年程度との想定で老後の資金を考えていた方も多いのではないでしょうか。正に一大事です。どのような対処があるのか、月並みですが次のようなことと思います。

1.働いて収入を増やす

仕事をすることによる生活のリズムや適度な緊張感は健康にも良い。

2.手持ちの資産に見合った生活をする

定年を機に生活を見直し冗費を削る

3.蓄えを運用する(お金を働かせる)

蓄えを逐次取崩して不足分に充当していく道は避けて通れないが、お金を働かせて取崩しの速度を落とす

ここで気を付けなければならないのが運用方法です。増やすつもりで減らしてしまったら何にもなりません

人生百年時代の資産運用とは「無理をしないこと」

多くの方に資産運用は必要ですが、年金生活に入ってから資産運用で失敗したら挽回は困難です。老後の資産運用のキーワードは「無理をしないこと」です。

  • ・ 運用金額で無理をしないこと
  • ・ 運用方法で無理をしないこと

運用金額で無理をしないこと

老後の資産運用では、乾坤一擲とばかり、全てを一つのものに投資するというような無理は避けるべきでしょう。安全性を高めるために投資金額の分散が大事です。また、借金をして高額のものに投資するとういうような無理もすべきではありません。(多額の相続財産を持っている人が、相続税対策で借金をして不動産を買ったりするのは別の話です。)
身の丈にあった金額を運用すること

運用方法で無理をしないこと

これが最も大事な点です。上述したように年金生活に入ってから投資に失敗して資産を失ったら挽回は大変困難です。リスクの高い運用は絶対に避けるべきです。何がリスクが高いかは一概には言えませんが、例えば、私は今の時期は株やETFはリスクが高いと見ています。
理由は日銀とGPIFによるETFの買い入れが、株価全体の底上げをしているからです。いずれそれを放出するときが来たらどうなるでしょか。安倍政権発足直前=異次元の金融緩和前は日経平均株価は8,000円台であったことを思い出さずにはいられません。
また、外貨ものもリスクが高いでしょう。最近銀行が外貨建て商品を勧めたりするそうですが、恐ろしいことです。為替を動かす出来事がいつ、どのような理由で起こるかわかりません。為替は10%くらいは簡単に動きます。為替ヘッジがしてあるから大丈夫という説明もあるようですが、理論的には完全にヘッジしたらヘッジコストがかかり利益は生じないと思われます。

どのような商品があるのか

このように見てくると、なかなかこれはという商品はありません。そのような中で出色なのが不動産投資です。この場合の不動産投資とは安く買って高く売ることではありません。大家さんになって賃料収入を着実に稼ぐことです。
皆さんの周りに現役時代の収入も退職金も自分と大差なかったのに定年後も余裕綽々(よゆうしゃくしゃく)の生活をしている人がいませんか。そういった人はたいてい賃貸不動産を持っています。親の遺産でアパートをもらった人。若い時に生活を切り詰めてでも投資用マンションを購入した人等々。賃貸不動産の購入・運用は数少ない老後向きの資産運用の一つです。しかし、不動産なら何でもよいということではありません。

人生百年時代の不動産投資とは①

前述したように人生百年時代の投資は無理=リスクが大きくてはいけません。また長期間安定的なリターンが必要です。例えば中古物件の利回りは通常高いのですが、長期的に見ると老朽化による修繕費の増加や空室率の増加、賃料低下等のリスクがあります。
また、建物の立地やクオリティーによっては新築のうちは空室率は低く、賃料もそこそこ取れていても、古くなるにつれ空室率の増加、賃料の低下が加速度的に進むものがあります。単に新築だから安心ということにもなりません。

人生百年時代の不動産投資とは②

不動産の価値や賃料を決めるのは他の商品と同様に需給バランスです。住みたい人が多いのにそれに見合った物件が十分になければ賃料も物件の価値も高く維持されます。東京都は今年の1月29日に1月1日現在の人口推計を発表しました。
これによると他府県からの流入により23年連続して人口は増加しているとのことです。人口の増加と職住近接指向で都心、中でも山手線沿線やその内側では需給バランスが大変タイトになっています。したがってこのエリアに立地した良質なクオリティーの物件は、人生百年時代にふさわしい低リスクで長期間安定的な賃料が得られる投資対象となり得ます。
このような要件を満たしているのがクレアスライフのハイクオリティーマンション「コンシェリアシリーズ」です。コンシェリアシリーズはそのほとんどが都心8区(*)に立地し、平均98%以上(**)の入居率を誇っています。

(*中央区・千代田区・港区・新宿区・渋谷区・豊島区・文京区・江東区)
(**直近3か月実績)

身の丈に合った予算でコンシェリアを購入できる「コンシェリア JAsset」

都心の良質なマンションは1Kでも3,000〜4,000万円と多額の資金を要します。人生百年時代の投資は無理をしないで身の丈に合った金額であることが大切です。そのような要件を満たすのが「コンシェリア JAsset」です。下表は第1号商品の概要です。

名称コンシェリア目白THE GRAND RESIDENSE 101号室
所在地東京都新宿区下落合2-10-10
交通JR山手線「高田馬場」駅徒歩6分
募集総額・口数5,100万円・51口
1口の価格100万円
購入単位5口(500万円)以上1口単位
運用期間10年(延長することもあり)
想定利回り3%(固定資産税、管理貹等控除後)
【不動産特定共同事業許可番号:
東京都知事第94号】
不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業の健全な発達と投資家の利益保護を目的とした法律であり、事業を営むには主務大臣(国土交通省)もしくは都道府県知事の許可が必要です。
「一口家主 iAsset」は株式会社クレアスライフが賃借人として、オーナー様と賃貸借契約(不動産特定共同事業法第2条第3項第3号の不動産特定共同事業契約)を締結します。

「一口家主 iAsset」には、物件によって運用期間が6年の商品があります。