> > 疑問解決Q&A/Q19~Q23

疑問解決Q&A/Q19~Q23

お電話や商品説明会でお問い合わせいただく内容をQ&A形式にまとめました。
その他、ご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。

Q19 もっと高い利回りを出せないのですか?

都心の新築マンションというのは、さほど利回りが出ません。高い家賃は取れますが、マンションの価格が郊外に比べて高いからです。確かに利回りだけをみれば、地方都市の商業施設やオフィスビル、中古のマンションの方が高い場合もあります。しかし、投資の安全性・安定性という観点からみたらどうでしょう。現在の利回りがいくら高くても、将来どうなるかわかりません。商業施設やオフィスビルの賃料の上下は激しく、空室率も不安定です。中古のマンションは、修繕費の急増による利回り低下や物件価値の低下が心配です。
それに比べ、都心の新築マンションは安定した高い家賃が得られ、賃料収入も、物件価格も比較的安定しています。「一口家主iAsset」は、国債や大手優良企業の社債のように元本の安全性を第一にしながらも、2~3%の利回りを確保しています。

Q20 5年後に不動産価格が値下がりしたらどうなりますか?

結論から申し上げると、優先劣後システムにより20%までの値下がりであればお客様の優先持分権は影響を受けず、購入代金は全額償還されます。「一口家主iAsset」は、毎月末元本評価を行っていますが過去一度も元本割れしたことはありません。

また、「一口家主iAsset」の元本償還額は、事業開始から5年後(運用期間6年の商品の場合は6年後)、マンションの評価額に基づき決定されます。マンションの評価額は物件の市場売買価格(相場)またはクレアスライフが採用する収益還元法による評価額のいずれか高い価格で決定されます。例えマンション相場が急落した場合でも、都心の新築マンションの家賃が急落するというのは考えにくく、この変動の少ない家賃を基にした賃貸利益を算定のベースとする収益還元法を採用していれば、元本割れリスクを減らすことができるということになります。

仮に5年後(運用期間6年の商品の場合は6年後)、マンションの価格が20%下がったとしましょう。その時元本50万円は40万円になってしまうのでしょうか。「NO!」です。文頭でご説明したように20%以内の値下がりであれば、優先劣後システムにより、お客様の優先持分権は影響を受けず、元本割れすることなく償還額は50万円です。

Q21 都心のマンションの家賃というのは、どれくらい上下するのでしょうか?

狂乱物価と言われたバブル期も、バブルがはじけた後も、都心のマンション家賃は5年間で10%も上がったり下がったりはしませんでした。近年最大の下落は、2008年のリーマンショックと2011年の東日本大震災を挟んだ2008年第一四半期から2012年第四四半期の5年間で6.12%です。このように、好立地の新築マンションの家賃というのは大変ゆるやかに推移するという特徴があります。

Q22 どのような地震対策をしていますか?

「一口家主 iAsset」の対象となるクレアスライフのマンションは、全て建築基準法を満たした耐震構造です。設計図面や構造計算書等に基づいて国が指定する第三者機関の審査を受け「設計性能評価」を取得、建設中にも複数回のチェックを受け完成物件について「建設性能評価」を取得しています(「住宅性能評価」を設計・建設のダブルで取得)。
住宅性能表示制度における耐震等級の基準は、数百年に一度の大地震でも倒壊・崩壊しない、数十年に一度の中地震でも損傷しないとなっています。万一、地震による損傷や損壊が発生した場合には、加入している地震保険で対応します。

Q23 「一口家主iAsset」は投資家には良いとこずくめですが、会社はこの事業で儲かるのですか?

この事業で短期的に直接的な利益を上げようとは考えていません。当社は、お客様にメガバンクの預金利息の200倍(2017年7月)の賃貸利益を安定的にお支払いし、5年後(運用期間6年の商品の場合は6年後)に償還します。その運営費が賄えれば十分だと考えています。当社はこの事業を通じ健全な不動産投資環境を育成することを目的の1つとしています。

バブルの時期に、不動産価格は乱高下し、出資金を集めた経営基盤の脆弱な不動産会社が倒産して投資家を大損させたこともあり、不動産投資は怖いという印象を持った方が少なくありません。また、不動産は投資商品としては高額なため、なかなか一般の方にはなじめないという側面も持っています。

こうしたマイナスイメージを「一口家主iAsset」で払拭したいと思っています。当社は、1984年の創業以来、東京都心に特化して収益性の高い投資用マンションの開発・分譲を行ってきた会社なのでこういった環境作りが先々プラスとなって返ってくると考えています。

【不動産特定共同事業許可番号:
東京都知事第94号】
不動産特定共同事業法とは、不動産特定共同事業の健全な発達と投資家の利益保護を目的とした法律であり、事業を営むには主務大臣(国土交通省)もしくは都道府県知事の許可が必要です。
「一口家主 iAsset」は株式会社クレアスライフが賃借人として、オーナー様と賃貸借契約(不動産特定共同事業法第2条第3項第3号の不動産特定共同事業契約)を締結します。

「一口家主 iAsset」には、物件によって運用期間が6年の商品があります。